La location meublee a ses propres regles, differentes de la location vide. Duree du bail, depot de garantie, preavis, equipements obligatoires : beaucoup de locataires et de bailleurs ne connaissent pas ces differences. Resultat : des baux non conformes et des litiges evitables.
Location meublee vs location vide : les differences cles
| Critere | Location vide | Location meublee |
|---|---|---|
| Duree du bail | 3 ans (6 ans si bailleur societe) | 1 an (9 mois si etudiant) |
| Depot de garantie | 1 mois max | 2 mois max |
| Preavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Preavis bailleur | 6 mois avant echeance | 3 mois avant echeance |
| Charges | Provisions + regularisation | Provisions ou forfait |
| Fiscalite bailleur | Revenus fonciers | BIC (avantages fiscaux) |
Les 11 equipements obligatoires
Pour qu'un logement soit legalement considere comme « meuble », il doit contenir au minimum les equipements suivants :
Liste des equipements obligatoires (decret du 31 juillet 2015)
1. Literie avec couette ou couverture
2. Dispositif d'occultation des fenetres (rideaux, volets) dans les chambres
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four a micro-ondes
5. Refrigerateur avec compartiment congelateur (ou congelateur separe)
6. Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
7. Table et sieges
8. Etageres de rangement
9. Luminaires
10. Materiel d'entretien menager (aspirateur, balai, serpilliere)
11. Si le logement a plusieurs pieces : des meubles de rangement
Decret n° 2015-981 du 31 juillet 2015
S'il manque un equipement
Si le logement ne contient pas tous ces elements, le bail peut etre requalifie en location vide par un juge. Consequence : le bail passe de 1 an a 3 ans, le depot de garantie de 2 mois a 1 mois, et le bailleur perd les avantages fiscaux du meuble.
Le bail meuble : mentions obligatoires
Comme pour la location vide, le bail meuble doit contenir des mentions obligatoires :
- Identite du bailleur et du locataire
- Date de prise d'effet et duree
- Description du logement (surface, nombre de pieces, equipements)
- Montant du loyer et des charges
- Montant du depot de garantie
- Inventaire detaille du mobilier (specifique au meuble)
L'inventaire du mobilier
C'est le document le plus important du bail meuble. Il liste TOUT le mobilier et son etat. A la sortie, c'est la base de comparaison pour les retenues sur le depot de garantie. Soyez extremement precis a l'entree : notez les rayures, taches, appareils qui fonctionnent mal.
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Analyser mon bail gratuitementDepot de garantie : 2 mois maximum
En location meublee, le depot de garantie est plafonne a 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois en location vide).
Les regles de restitution sont les memes : 1 mois si l'etat des lieux de sortie est conforme, 2 mois si des degradations sont constatees. Passe ce delai, penalite de 10% du loyer par mois de retard.
Preavis et resiliation
Preavis du locataire : 1 mois
En location meublee, le preavis est toujours de 1 mois, quelle que soit la zone (tendue ou non). C'est un avantage par rapport a la location vide ou le preavis peut etre de 3 mois hors zone tendue.
Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989
Preavis du bailleur : 3 mois
Le bailleur peut donner conge avec un preavis de 3 mois avant l'echeance du bail, mais uniquement pour : vente du logement, reprise pour y habiter (lui ou un proche), ou motif legitime et serieux. Le conge doit etre motive.
Bail etudiant et bail mobilite
Bail etudiant (9 mois)
Reserve aux etudiants, ce bail dure 9 mois sans reconduction. A l'echeance, le locataire doit quitter les lieux. Avantage : pas de risque de rester bloque dans un bail trop long.
Bail mobilite (1 a 10 mois)
Le bail mobilite
Cree par la loi ELAN (2018), ce bail flexible est reserve aux personnes en formation, etudes, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Duree : 1 a 10 mois, non renouvelable. Particularite : aucun depot de garantie ne peut etre exige.
Articles 25-12 a 25-18 de la loi du 6 juillet 1989
Charges : forfait ou provisions ?
En location meublee, le bailleur a le choix entre :
- Provisions avec regularisation annuelle (comme en location vide) — le bailleur facture des provisions mensuelles et regularise une fois par an sur la base des depenses reelles
- Forfait de charges — un montant fixe mensuel qui ne fait l'objet d'aucune regularisation. Le forfait doit etre realiste par rapport aux charges reelles
Piege du forfait excessif
Certains bailleurs fixent un forfait de charges eleve pour gonfler artificiellement les revenus. Si le forfait est manifestement disproportionne par rapport aux charges reelles, il peut etre conteste et requalifie en provisions avec regularisation.
Les clauses abusives specifiques au meuble
Clause interdite : obligation de remplacement du mobilier
Le bailleur ne peut pas exiger que le locataire remplace a ses frais le mobilier use par une utilisation normale. La vetuste du mobilier est a la charge du bailleur.
Clause interdite : assurance mobilier a la charge du locataire
L'assurance du mobilier fourni par le bailleur est a la charge du bailleur, pas du locataire. Le locataire doit assurer ses propres biens et sa responsabilite civile.
Clause interdite : interdiction d'ajouter du mobilier
Le locataire a le droit d'ajouter ses propres meubles dans le logement. Une clause interdisant tout ajout de mobilier est abusive.
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Analyser mon contratQuestions frequentes
Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail meuble ?
Seulement si le bail contient une clause de revision indexee sur l'IRL. Les regles sont les memes qu'en location vide : une seule revision par an, plafonnee a la variation de l'IRL.
Le locataire doit-il entretenir le mobilier ?
Oui, le locataire doit utiliser le mobilier normalement et le restituer en bon etat, compte tenu de la vetuste. Les reparations dues a l'usure normale (matelas affaisse apres 5 ans, canape decolore) sont a la charge du bailleur.
Peut-on transformer une location vide en meublee ?
Oui, mais uniquement au renouvellement du bail et avec l'accord du locataire. Le bailleur ne peut pas imposer ce changement en cours de bail.