Chaque annee, des milliers de locataires se font retenir une partie ou la totalite de leur depot de garantie a la sortie du logement. Souvent pour des motifs injustifies ou illegaux. Ce guide vous explique comment preparer votre etat des lieux, connaitre vos droits, et contester les retenues abusives.

Les regles de base de l'etat des lieux

Ce que dit la loi

L'etat des lieux est obligatoire a l'entree et a la sortie. Il doit etre etabli de maniere contradictoire (les deux parties presentes) et a l'amiable. Il est gratuit quand il est fait entre le bailleur et le locataire.

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifie par la loi ALUR)

Si un professionnel intervient (agent immobilier, huissier demande par le bailleur), la part facturee au locataire est plafonnee a 3 euros par m2 de surface habitable. Au-dela, c'est illegal.

Vetuste vs degradation : la distinction essentielle

C'est LA source de la plupart des litiges. Le bailleur ne peut vous facturer que les degradations, pas l'usure normale du logement.

Vetuste (a la charge du bailleur) Degradation (a la charge du locataire)
Peinture jaunie apres 5+ ans Trou dans le mur non rebouche
Moquette usee par le passage Brulure de cigarette sur le sol
Joints de salle de bain noircis Carrelage casse
Papier peint decolle par l'humidite Papier peint arrache
Robinet qui goutte (usure mecanique) Robinet arrache ou tordu
Volets difficiles a manoeuvrer Lame de volet cassee par un choc

La grille de vetuste

Depuis la loi ALUR, les parties peuvent appliquer une grille de vetuste (souvent annexee au bail). Elle definit la duree de vie de chaque equipement et applique un abattement proportionnel. Exemple : si la peinture a une duree de vie de 9 ans et que vous partez apres 6 ans, le bailleur ne peut vous facturer que 33% du cout de remise en peinture.

Decret du 30 mars 2016 relatif aux grilles de vetuste

Delai de restitution du depot de garantie

Les delais legaux

1 mois si l'etat des lieux de sortie est conforme a celui d'entree (pas de degradation).

2 mois si des differences sont constatees entre les deux etats des lieux.

Passe ce delai, le depot produit des interets de retard de 10% du loyer mensuel par mois de retard.

Article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Retenue pour charges : le bailleur peut retenir jusqu'a 20% du depot en provision pour charges. La regularisation definitive doit intervenir dans le mois suivant l'approbation des comptes de l'immeuble.

Comment preparer votre etat des lieux de sortie

Avant le rendez-vous

  • Nettoyez le logement en profondeur — un logement propre reduit les litiges
  • Rebouchez les trous de chevilles avec de l'enduit et poncez
  • Recuperez votre etat des lieux d'entree — c'est votre reference
  • Prenez des photos datees de chaque piece, des murs, sols, plafonds, equipements
  • Relevez les compteurs (eau, electricite, gaz)

Pendant le rendez-vous

  • Comparez piece par piece avec l'etat des lieux d'entree
  • Contestez immediatement toute observation que vous jugez abusive
  • Ne signez pas sous pression — vous avez le droit de prendre le temps de lire
  • Ajoutez vos observations dans la colonne « observations du locataire »
  • Exigez un exemplaire signe par les deux parties

Si vous n'etes pas d'accord

Vous pouvez signer l'etat des lieux en ajoutant la mention « sous reserve » a cote des points contestes. Si le desaccord est total, vous pouvez refuser de signer et demander un etat des lieux par huissier (les frais sont partages 50/50).

Verifiez les clauses de votre bail avant de partir

Certains baux contiennent des clauses abusives sur l'etat des lieux et le depot de garantie. ContractGuard les detecte en 60 secondes.

Analyser mon bail

Les retenues abusives les plus frequentes

Retenue #1 : Remise en peinture complete

Le bailleur ne peut exiger une remise en peinture que si les murs sont reellement degrades (pas juste defraichis). Et meme dans ce cas, la vetuste doit etre deduite. Apres 7-10 ans, la peinture ne vaut plus rien.

Retenue #2 : Nettoyage professionnel

Le bailleur ne peut facturer un nettoyage professionnel que si le logement est rendu dans un etat de salete anormale. Un nettoyage standard est a la charge du locataire (et suffit), pas un nettoyage professionnel a 500 euros.

Retenue #3 : Remplacement integral d'un equipement

Si un equipement est partiellement endommage, le bailleur ne peut pas exiger le remplacement complet en neuf. Il doit appliquer un coefficient de vetuste et ne facturer que la reparation ou la valeur residuelle.

Retenue #4 : Degradations pre-existantes

Si une degradation existait deja a l'entree (mentionnee dans l'etat des lieux d'entree), le bailleur ne peut pas vous la facturer a la sortie. D'ou l'importance d'un etat des lieux d'entree detaille.

Comment contester et recuperer votre depot

Etape 1 : Lettre de mise en demeure

Envoyez un courrier recommande au bailleur en citant les retenues contestees, les raisons (vetuste, degradation pre-existante, absence de justificatif) et l'article 22 de la loi de 1989. Donnez-lui 8 jours pour restituer.

Etape 2 : Commission departementale de conciliation

Si le bailleur ne repond pas, saisissez la CDC (gratuit). La commission convoque les deux parties et tente une mediation.

Etape 3 : Tribunal judiciaire

En dernier recours, saisissez le tribunal de proximite (pour les litiges jusqu'a 10 000 euros). La procedure est simple et ne necessite pas d'avocat. Le juge peut ordonner la restitution du depot + les penalites de retard + des dommages et interets.

Votre bail contient-il des clauses abusives sur le depot ?

ContractGuard detecte les clauses illegales sur le depot de garantie, l'etat des lieux et les reparations locatives.

Verifier mon bail

Questions frequentes

Le bailleur peut-il garder le depot sans justificatif ?

Non. Toute retenue doit etre justifiee par des devis ou factures. Sans justificatif, la retenue est illegale et vous pouvez la contester.

Que faire si je n'ai pas d'etat des lieux d'entree ?

En l'absence d'etat des lieux d'entree, la loi presume que le logement a ete remis en bon etat. Le bailleur doit prouver les degradations — et non l'inverse. C'est donc a votre avantage.

Le bailleur peut-il retenir pour les loyers impayes ?

Oui, le bailleur peut imputer les loyers ou charges impayes sur le depot de garantie. Mais il doit fournir les justificatifs et ne peut pas retenir plus que ce qui est du.