La loi ALUR (Acces au Logement et un Urbanisme Renove), votee en 2014, a profondement change les regles de la location en France. Encadrement des loyers, plafonnement des frais d'agence, bail type obligatoire : cette loi a renforce considerablement les droits des locataires. Pourtant, la majorite des locataires ne connaissent pas ces protections.
1. Le bail type obligatoire
Un modele impose par la loi
Depuis la loi ALUR, tous les baux d'habitation doivent suivre un modele type defini par decret. Ce modele impose des mentions obligatoires et interdit certaines clauses. Un bail qui ne respecte pas ce modele expose le bailleur a des contestations.
Decret nĀ° 2015-587 du 29 mai 2015
Mentions obligatoires : surface habitable, montant du loyer de reference (en zone tendue), liste des equipements (meuble), diagnostics annexes, notice d'information.
2. Le plafonnement des frais d'agence
Des plafonds stricts par m2
Les frais d'agence factures au locataire sont plafonnes a :
Zone tres tendue : 12 euros/m2 (visite, dossier, bail)
Zone tendue : 10 euros/m2
Reste du territoire : 8 euros/m2
Etat des lieux : 3 euros/m2 maximum (partout)
Article 5 de la loi du 6 juillet 1989 (modifie par la loi ALUR)
Au-dela de ces plafonds, les frais factures au locataire sont illegaux. Vous pouvez demander le remboursement.
3. L'encadrement des loyers
Dans les zones tendues ou l'encadrement est en vigueur (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et d'autres), le loyer ne peut pas depasser le loyer de reference majore fixe par arrete prefectoral.
Si votre loyer depasse le plafond
Vous pouvez demander une diminution de loyer au bailleur, puis a la commission de conciliation. Le bailleur risque une amende de 5 000 euros (personne physique) ou 15 000 euros (personne morale).
4. La reduction du preavis en zone tendue
1 mois au lieu de 3
En zone tendue, le preavis du locataire est reduit a 1 mois (au lieu de 3 mois en zone non tendue). Cette mesure facilite la mobilite des locataires dans les grandes villes.
Article 15 de la loi du 6 juillet 1989
5. La garantie universelle des loyers (GUL) et la caution
La loi ALUR a interdit le cumul entre une caution (garant) et une assurance loyers impayes. Le bailleur doit choisir l'un ou l'autre, sauf si le locataire est etudiant ou apprenti.
La garantie Visale
Alternative gratuite a la caution, Visale est une garantie publique (Action Logement) qui couvre les impayes de loyer. Elle est accessible aux jeunes de moins de 30 ans et aux salaries en mobilite.
Votre bail est-il conforme a la loi ALUR ?
ContractGuard verifie que votre bail respecte toutes les obligations de la loi ALUR : mentions obligatoires, plafonds de frais, clauses interdites.
Analyser mon bail gratuitement6. L'interdiction de certains documents dans le dossier
La loi ALUR a liste les seuls documents que le bailleur peut vous demander :
- Piece d'identite
- Justificatif de domicile actuel
- Justificatif d'activite professionnelle
- Justificatif de revenus (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition)
Documents interdits
Le bailleur ne peut PAS exiger : releve bancaire, attestation de bonne tenue de compte, photo d'identite, carte vitale, extrait de casier judiciaire, contrat de mariage, test de grossesse, dossier medical. Toute demande de ces documents est illegale (amende de 3 000 euros).
Article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989
7. La grille de vetuste
La loi ALUR a introduit la possibilite d'annexer une grille de vetuste au bail. Cette grille definit la duree de vie des equipements et applique un abattement proportionnel a l'anciennete. Elle protege le locataire contre les retenues abusives sur le depot de garantie.
8. La treve hivernale etendue
Du 1er novembre au 31 mars
La loi ALUR a etendu la treve hivernale au 31 mars (au lieu du 15 mars precedemment). Pendant cette periode, aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf relogement assure.
9. La colocation encadree
La loi ALUR a apporte des protections specifiques pour les colocataires :
- La solidarite du colocataire sortant cesse 6 mois apres son depart (ou immediatement si un remplacant est trouve)
- Le bail doit preciser la repartition du loyer entre colocataires
- Un contrat de colocation type est defini par decret
10. L'obligation de diagnostics
La loi ALUR a renforce les obligations de diagnostics annexes au bail :
- DPE (Diagnostic de Performance Energetique) ā obligatoire
- CREP (plomb) ā pour les logements construits avant 1949
- Amiante ā pour les immeubles construits avant 1997
- ERNMT ā Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques
- Surface habitable ā mention obligatoire dans le bail
Si la surface est erronee
Si la surface reelle est inferieure de plus de 5% a celle indiquee dans le bail, vous pouvez demander une diminution de loyer proportionnelle. Action possible pendant toute la duree du bail.
Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989
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Analyser mon contratQuestions frequentes
La loi ALUR s'applique-t-elle a tous les baux ?
Elle s'applique a tous les baux d'habitation (vides et meubles) signes apres le 27 mars 2014. Pour les baux signes avant, certaines dispositions s'appliquent au renouvellement.
Mon bailleur peut-il me demander plus de 1 mois de depot de garantie ?
Pour un logement vide, non : le plafond est de 1 mois depuis la loi ALUR. Pour un meuble, le plafond est de 2 mois. Au-dela, c'est illegal.
Que faire si mon bail ne respecte pas la loi ALUR ?
Les clauses non conformes sont reputees non ecrites ā elles n'ont aucune valeur juridique. Vous pouvez les contester a tout moment, meme apres avoir signe le bail.